【导读】

本案系一起以房抵顶工程款争议，仲裁庭通过对案涉合同缔约背景、合同约定以及实际履行情况的分析，探究双方当事人的真实意思表示，厘清《协议书》与《抵房协议书》的效力关系以及双方在以房抵顶协议履行过程中的责任，对原工程款债权是否因以房抵顶协议而归于消灭、原工程款债权应作如何认定以及建设工程款优先受偿等作出准确认定，对同类案件的处理具有较强的指引参考价值。

【基本案情】

申请人为案涉四个地产项目的施工总承包单位，四个被申请人系案涉四个地产项目的房地产开发公司。双方就四个地产项目分别签订施工总承包合同，申请人完成全部施工任务，案涉工程已全部竣工验收合格、完成备案并移交物业公司。

2020年9月，双方签署《结算协议》，确认四个项目总结算金额为约29亿元。

2020年12月，双方签订《协议书》，明确案涉4个项目总结算金额为约29亿元，截至2020年11月10日被申请人已支付货币金额18余亿元，已完成签订商品房买卖合同金额约2.3亿；合计应付工程款、应抵房额、质保金等各类款项共计约8.8亿元（其中质保金约1.5亿元、应抵房额约2.2亿元）。《协议书》约定被申请人应自签订《协议书》后7日内与申请人签订完成《抵房协议书》及相关文件，以项目房源抵偿全部欠付工程款，抵房完成前申请人同时保有工程款债权与建设工程价款优先受偿权。被申请人共同对清偿全部欠付工程款承担连带支付责任。

2021年1月，申请人与被申请人签订《抵房协议书》，约定以K项目房源抵顶《协议书》项下合计约8.8亿元款项，具体抵顶房源及价格以双方确认为准，并约定申请人应于2021年12月前，由申请人或申请人指定的第三方，与被申请人签订抵顶房源《商品房买卖合同》并完成网签备案手续，以完成全部款项的房屋抵顶。

协议履行过程中，申请人提交了金额约 6.9 亿元的《以房抵款确认书》，但被申请人始终未完成内部审批流程；同时因被申请人欠J银行贷款，房源网签销售密钥交由J银行保管，受银行管控影响，案涉绝大部分抵顶房源无法办理网签备案。仅K项目L房屋和N车位完成抵顶，抵顶金额约200万元。

2021年4月，申请人依据《协议书》中仲裁条款，提起仲裁，请求被申请人连带向申请人支付8.8亿余元工程款及逾期利息、逾期付款违约金、因违约给申请人造成的利益损失和律师费、保全费及仲裁费等，同时确认申请人在近8.8亿元范围内对承建的四个项目享有建设工程价款优先受偿权。

被申请人抗辩称，《抵房协议书》明确约定全部款项以被申请人的房源抵顶，效力优于《协议书》，双方亦已陆续按协议约定开展了抵房工作，应继续按协议约定完成相应以房抵顶的后续手续。

仲裁庭经审理，确认《抵房协议书》应优先于《协议书》适用，但同时认定，因被申请人原因和责任导致《抵房协议书》未能在2021年12月前履行完成，申请人有权直接要求被申请人支付工程款，支持了申请人质保金之外的其他工程款请求、逾期付款利息请求和享有建设工程价款优先受偿权请求等。

【核心问题】

1．《抵房协议书》是否应优先适用？申请人是否有权依据《协议书》直接主张工程款？

2．在以房抵款未成功的情况下，质保金是否应当随工程款一并支付？

3．以房抵款是否影响建设工程价款优先受偿权的确认？

【裁判要旨与思路】

（一）关于《抵房协议书》和《协议书》

    申请人主张，《协议书》是双方债权债务关系的基础合同，《抵房协议书》仅是约定被申请人清偿债务的一种方式。根据两份协议书的约定，双方在没有签署《商品房买卖合同》之前，工程款债权并未消灭，申请人既可以主张以房抵工程款，也可以直接主张支付工程款。截至本案庭审前，双方并没有完成签署《商品房买卖合同》，所以本案不能排除《协议书》的适用，申请人有权直接主张以现金方式支付工程款。

被申请人主张，《协议书》显示以房抵工程款的意思，并明确约定了自本协议签订后7日内签订《抵房协议书》。之后签订的《抵房协议书》是双方当事人的真实意思表示，应当按照签订在后的《抵房协议书》履行。同时，《抵房协议书》第8条约定：“本协议履行期间，因甲方（指被申请人方）原因出现以下情形之一的，乙方（指申请人方）有权向任何一甲方、若干甲方或者全部甲方主张相应的工程款及有关之请求权与抗辩权：1.依照本协议的约定，甲方无法在K项目提供足额的置换房源；2.出现其他导致抵顶房屋（不包括使用权车位）无法办理产权登记的；3.未经乙方同意，甲方将该部分房源转让、出租、抵债、赠与、放弃给第三方。若上述任一情形发生，乙方有权要求甲方付清相对应的工程款（质保金及应抵房额按原合同约定执行），或提供乙方认可的等额担保。”只有发生前述第8条约定的3种情形，申请人才能依照《协议书》主张支付工程款。但本案并未发生上述情形，应该继续按照《抵房协议书》履行。被申请人还主张，抵房未能完成，原因在于申请人未能按照《抵房协议书》的约定提供签订购房合同的第三方主体。同时，申请人在距离《抵房协议书》约定的期限届满前8个月便提起本案仲裁，也致使《抵房协议书》未能得到履行。

仲裁庭认为，根据两份合同文件的签订时间及内容关联，双方在签订了《协议书》后又签订了《抵房协议书》，可以推定当时双方的真实意思表示是以《抵房协议书》代替《协议书》的履行，即以房屋抵顶未付工程款的方式替代现金方式支付工程款。因此，虽然《协议书》和《抵房协议书》均是双方解决未付工程款事项的合同文件，但是《抵房协议书》应当优先于《协议书》的适用。

仲裁庭注意到，申请人向被申请人提交了《以房抵款确认书》，涉及抵顶金额约6.9亿元。该确认书中载明有房屋的具体坐落位置、折抵价款，并加盖了申请人的法人公章。该《抵房协议书》后半部分内容（合同金额、销售单价、房屋总价、抵房金额等）需由被申请人填写，同时需要被申请人各相关部门审核并盖章。但被申请人始终未能完成确认书中的审核签字程序及加盖法人公章，双方尚未进入签订《商品房买卖合同》阶段。申请人提供的相关证据也可以证明，由于抵顶的房源被J银行进行监管，存在被申请人向J银行申请办理网签而未被批准的情形。

仲裁庭认为，1.虽然申请人已经按照《抵房协议书》的约定启动了以房抵款的申请。但由于被申请人对《以房抵款确认书》的内部审核流程仍未完成以及J银行未对网签手续进行审批，导致《抵房协议书》未能在约定的2021年12月前履行完成。2.根据《抵房协议书》的相关约定，与被申请人签订《商品房买卖合同》的主体既可以是申请人，也可以是申请人指定的第三方。申请人没有提供签约的第三方主体，不是导致无法签订《商品房买卖合同》的原因。被申请人也没有提交证据证明其曾经要求申请人签订《商品房买卖合同》，而申请人未能指定第三方主体或自身拒绝与被申请人签订《商品房买卖合同》。3.尽管申请人在《抵房协议书》约定的履行期限前提起本案仲裁，但直至履行期限截止，被申请人仍未完成内部审核和未获得J银行办理网签批准的客观障碍仍未消除，并非因申请人提起本案仲裁而影响《抵房协议书》履行。4.至2021年12月履行期限届满，除K项目L房屋和N车位外，其他房屋及车位均无法办理网签手续，符合《抵房协议书》第8条约定的3种情形中的第2种，即，“其他导致抵顶房屋（不包括使用权车位）无法办理产权登记的”情形，申请人依约有权请求被申请人直接支付工程款。因此，《抵房协议书》虽然是双方当事人的真实意思表示，但由于非申请人原因，以房抵款未能实现，申请人享有的工程款未得到清偿，被申请人请求继续依据《抵房协议书》解决双方争议的主张不能成立，本案应当以《协议书》作为申请人主张工程款的合同依据。

（二）关于质保金

申请人主张，《协议书》约定的约8.8亿元工程款中包括应付的各类工程款、应办理抵房额以及未到期质保金。根据《建设工程质量保证金管理办法》（建质〔2017〕138号）以及2013年版、2017年版《建设工程施工合同（示范文本）》中的规定，在工程交付2年后应当返还质保金，本案工程交付已满2年，质保金应当全部返还。

被申请人主张，《协议书》约定的约8.8亿元工程款中包含未到期质保金，其中防水类工程质保期为5年，到期日应为2024年4月，相应质保金约4400万元的返还条件尚未成就，不应当支付。

仲裁庭经审查《协议书》《抵房协议书》的相关约定后认为，双方在签订两份协议书时确实有对包括未到期的质保金在内的约8.8亿元工程款一并清偿的意思表示，但是两份协议都是基于“以房抵款”的清偿方式为前提条件签订的。《抵房协议书》同时约定，“……若发生上述任一情形，乙方有权要求甲方付清相对应的工程款（质保金及应抵房额按原合同约定执行，或提供经乙方认可的等额担保）”。仲裁庭认为，该约定明确了在申请人主张直接支付工程款时，相关质保金按照原合同约定执行，不再按照“以房抵款”方式中的约定一并支付。此外，申请人在代理意见中也表示，案涉工程合同中对质保金的支付条件和金额比例有明确约定。

仲裁庭认为，在双方当事人签订的合同中对质保金有约定的情况下，合同约定效力优先于部门规章和示范文本。申请人提交的《结算协议》中明确“防水工程质保期为五年”，本案工程项目交付至今尚未满5年保修期，因此，根据合同约定，相应的质保金返还条件未成就，不应随工程款一并支付。鉴于申请人对于被申请人主张的防水质保金数额未提出异议，因此，仲裁庭认为，应当将防水质保金在申请人请求的工程款中予以扣减。

（三）关于建设工程款优先受偿权

申请人主张，涉案工程结算完成时间为2020年9月，被申请人应该给付工程款的时间为2020年10月，距《协议书》签订日期和提起仲裁之日均未超过18个月，符合《民法典》第八百零七条和最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）第41条规定的18个月行使期限，申请人的优先受偿权应当得到保护。

被申请人认为，除K项目外，案涉其他项目已经基本销售完毕，客观上工程款优先受偿权无法实现。

仲裁庭认为，对于建设工程款，我国法律赋予承包人就工程折价或拍卖价款享有优先受偿的权利。《协议书》也约定，“如采用工程款抵房的，则甲乙方确认的抵偿房屋与乙方指定主体签订《商品房买卖合同》前，乙方同时享有工程款债权及工程款优先受偿权。”同时，被申请人在庭审中表示，本案争议项目中的房产均属于商品房，不存在不适宜折价、拍卖的情形。由此，仲裁庭支持了申请人在仲裁庭确认的被申请人欠付的8.3亿余元（扣除未到期质保金和已抵顶的购房款）工程款范围内，对承建的四个项目工程享有建设工程价款优先受偿权。

【案例启示与实务建议】

在房地产行业债务风险高发背景下，以房抵款被广泛应用于工程款支付，对于以房抵款协议的效力以及以房抵款协议履行与否的后果也多有争议，本案裁判对相关纠纷的处理具有较强启示意义，具体如下：

一是理性看待以房抵款的功能边界。在房地产下行周期中，大量 “工抵房”协议签署后，常因房源抵押、第三方金融机构管控、查封、开发商内部审批停滞等原因无法完成实际履行。施工企业应当认清，以房抵款是变通的回款手段，不等于实际回款，否则容易陷入“钱房两空”困境；发包人也应当知晓，仅签署抵房协议不能免除自身金钱给付义务，而需要以真正完成物权转移作为债务清偿的判断标准，房源权利瑕疵、内部流程障碍带来的履约不能风险，原则上由发包人自行承担。

二是精细化拟定抵款协议，设置债权救济退路。发包人与承包人签署结算、以房抵款协议时，应当在文本中清晰界定该协议属于新债清偿还是债的更改，明确不同法律后果。签约前核查抵债房屋是否存在抵押、查封等过户障碍；对质保金、优先受偿权、行权期限、违约救济路径作出完整约定，避免因约定模糊而引发后续争议。

三是选择适配的专业争议解决机制。建设工程案件往往标的额巨大、法律关系盘根错节，法律问题与工程技术事实交织，证据材料繁杂，还存在多项权利冲突，兼具社会外溢效应，对争议解决机构的专业度有较高要求。贸仲常年受理数量众多的建设工程类仲裁案件，储备了一批兼具法律和工程实务背景的仲裁员，积累了处理复杂建工纠纷的丰富经验。本案的审理和裁判虽发生于民法典合同编通则司法解释对以物抵债作出规定之前，但其裁判理念与司法解释精神一脉相承，充分体现出贸仲仲裁员处理房地产调整背景下新型、复杂建工争议的专业能力。

本案例和裁决已收录于中国国际经济贸易仲裁委员会编、法律出版社2025年9月出版的《建设工程仲裁案例选编》，并将在后续发布于贸仲官网研究与资料项下。