（2005年3月4日）

【提要】申请人与被申请人签订联建合同，共同进行联建项目的建设。联建项目竣工后，双方因项目的建筑面积权益分配产生了纠纷，申请人提起仲裁，请求仲裁庭确认其对联建项目的有关建筑面积享有完全的所有权。   

双方争议的焦点是联建项目的有关争议面积的所有权归属。但由于本案涉及了两份先后签订的联建合同、一份权益转让合同以及一系列相关文件，因此首先要解决的问题就是应以哪份文件为基准确认联建项目的建筑面积权益分配原则。 
    本案合同关系错综复杂，仲裁庭经过分析，认为应以申请人据以提起仲裁申请的1998年联建合同作为确定联建项目面积分配原则的基准合同。该合同中关于面积分配的约定也十分繁复，仲裁庭仔细研究和分析了合同的有关约定，最终理清了双方约定的真实意图和分配的具体机制，明晰了争议面积的产权归属。仲裁庭最后支持了申请人的仲裁请求。   

【关键词】  联建合同 建筑面积权益分配
    中国国际经济贸易仲裁委员会（以下简称仲裁委员会）根据申请人××房地产开发有限公司（以下简称申请人）与被申请人××大厦有限公司（以下简称被申请人）之间于1998年12月31日签订的《××项目联建合同》中的仲裁条款以及申请人于2004年7月7日提交的书面仲裁申请，受理了上述合同项下的本争议仲裁案。   
    2004年8月2日，被申请人提交了《管辖权异议申请》。申请人收到仲裁委员会转交的上述材料后作出了回复。   
    仲裁委员会在审查了双方当事人的书面意见和相关材料后，于2004年8月31日作出（2004）中国贸仲京字第××××号管辖权决定，认为根据现有证据，仲裁委员会对本案具有管辖权。   
    2004年9月23日，仲裁委员会根据仲裁规则的规定，组成以×××为首席仲裁员、××和××为仲裁员的仲裁庭，审理本案。   
    仲裁庭分别于2004年11月11日、2004年12月22日和2005年1月31日对本案进行了三次开庭审理。申请人和被申请人均委派仲裁代理人参加了庭审。双方对对方提交的全部证据进行了质证，并就本案的焦点问题陈述了各自的主张，展开了辩论，并回答了仲裁庭提出的问题。仲裁庭还在双方代理人均在场的情况下，到本案争议的联建项目××大厦进行了现场察看。  
    双方均多次提交书面意见和证据材料。   
    仲裁庭于2005年3月4日作出本裁决书。   
    现将本案案情、仲裁庭意见以及裁决结果分述如下: 

一、案  情

1998年12月31日，申请人与被申请人共同签订了《××项目联建合同》（以下简称98年《联建合同》）。后双方因联建项目的部分面积的所有权归属发生纠纷，无法协商解决，申请人遂根据98年《联建合同》中的仲裁条款向仲裁委员会提起仲裁。申请人的仲裁请求如下:   
    （1）请求裁定申请人对××大厦（即联建项目———仲裁庭注）首层东南角面积为111.79平方米的房屋享有完全的所有权。   
    （2）请求裁定申请人对××大厦八层以上写字楼的房屋建筑面积享有完全的所有权，被申请人对此部分面积无任何权益。   
    （3）裁定被申请人负担本案的全部仲裁费用。   
    申请人的仲裁请求所依据的事实和理由如下:   
    1996年11月12日，以××控股有限公司、××有限公司和申请人为甲方，与作为乙方的申请人共同签订《联建合同》（以下简称 “96年《联建合同》”），合同就甲乙双方共同投资××项目，建设集商场和写字楼及其附属设施为一体的综合性建筑的相关事宜作了约  定，同时还约定“甲方将分得商场部分，乙方将分得写字楼部分”。   
    1996年12月20日，××控股有限公司、××有限公司和申请人合资成立“××房地产开发有限公司”，后于1997年4月28日更名为“××大厦有限公司”，即本案被申请人。
    1997年7月9日，即被申请人第一届第三次董事会达成×号会议纪要，该纪要中明确记录:将原属于被申请人部分的首层商场东南角（K，J轴和1—3轴之间部分）的所有权和使用权转划给申请人，三方股东签字确认后，写字楼大堂布局不再更改。”其中“K，J轴和1—  3轴之间部分”就是指目前双方争议面积为111.79平方米的房屋。   
    1998年12月31日，被申请人和申请人共同签订98年《联建合同》。该合同首先否认了96年《联建合同》的效力，并约定1998年  12月31日以前合作双方所有往来函件、会议纪要、合同与该合同内容不一致时，以该合同为准。其次确认双方各自拥有写字楼办公总  面积（35l390.20平方米）的构成（首层524+8～12层34l866.20平方米）和商场总面积（60l120.13平方米），且保证申请人的办公总面积不得少于3.45万平方米。另外，也就面积实际增加部分的处理方式作了明确约定。   
    2000年8月30日，双方签订《××项目面积分配表》（以下简称《面积分配表》）。2002年4月11日，双方签订《××项目公摊面积分配原则》（以下简称《公摊面积分配原则》）。这两份文件均是双方真实意思的体现、合法有效，是98年《联建合同》的补充附件。依据  以上两份文件，可以确认被申请人再次以书面形式认可申请人在首层拥有3间房屋的面积（其中包括目前双方争议的房屋），而且专项说明“3间房屋的面积”不包括公摊面积（即电梯）。按照当时图纸所确定的申请人所拥有的首层面积为500.84平方米，该面积不含公摊。   
    2003年2月19日，××市房地产勘探测绘所出具《××市房屋登记表》。该表一方面正式确认了申请人在××大厦中所享有房屋的具体面积;另一方面记载了申请人所享有的首层面积为641.39平方米（包括3间房屋和两处电梯的面积）。而该首层面积的测绘与双方签字确认的《公摊面积分配原则》没有本质差别，只是将原由被申请人承担的电梯所占公摊面积划在申请人名下。由此可以看出无论××市房地产勘探测绘所所测首层面积641.39平方米，还是《面积分配表》中双方确认的首层面积500.84平方米，其数字的变化并没有实质导致申请人所有的首层3间房屋的面积增大，更不存在所  谓的“权属不清”。   
    现申请人急需办理独立的房屋所有权证，但被申请人却以××大厦首层东南角面积为111.79平方米的房屋权属不清为由，拒绝签字确认，使得申请人迟迟不能办理独立的房屋所有权证。按照（97）JF纪字第（146）号会议纪要、98年《联建合同》、2000年8月30日的《面积分配表》和2002年4月11 日的《公摊面积分配原则》之约定，请求仲裁庭确定××大厦首层东南角（K，J轴和1—3轴之间部分）面积为111.79平方米的房屋所有权归申请人所有。
    此外，98年《联建合同》明确确认并约定被申请人和申请人联建建筑面积分配的基本原则:被申请人将分得商场部分，申请人将分得写字楼部分。因此，申请人对××大厦八层以上写字楼的房屋建筑面积享有完全所有权，被申请人对此部分面积无任何权益。   
    被申请人与申请人于2000年签订的《面积分配表》和于2002年签订的《公摊面积分配原则》，均是双方真实意思的体现，合法有效且对双方均有法律约束力。依据以上两份文件，双方又一次以书面形式确认申请人在××大厦八层以上拥有全部写字楼房屋面积，被  申请人对此部分面积无任何权益。   
    但被申请人却向申请人主张其对××大厦八层以上写字楼面积为1l085.56平方米的房屋享有所有权，并因此造成××大厦双方权属确认登记工作无法进行，给申请人造成极大的损失。申请人请求仲裁庭依法裁定申请人对××大厦八层以上写字楼的房屋面积享有完全的所有权，以维护申请人的合法权益。   
    被申请人答辩的要点总结如下:   
    （一）本案争议合同的由来及争议的依据   
    1.争议合同的由来   
    本案争议涉及的××项目最初为申请人于1994年6月1日从××市国土资源和房屋管理局取得该地块的土地使用权，拟以其进行商业写字楼开发之用。1996 年初，申请人与××控股有限公司、××有限公司开始接洽，欲将该项目的部分土地使用权发展权益转让给上述两公司，准备共同合作开发该项目。1996年11 月12日，以上述三公司为甲方、以申请人为乙方，双方签署了有关的合作文件。鉴于项目公司当时尚未成立，无法以其名义签署相关的法律文件，以及××项目合作事项涉及内容、条件的差异，上述三公司决定同时签署了两个不同的独立合同，即《权益转让合同》和96年《联建合同》，在两合同中明确写明设置项目公司，并约定待项目公司成立后，作为甲方的三公司于《权益转让合同》及96年《联建合同》中的权利、义务全部转移至项目公司，而被申请人就是《权益转让合同》和 96年《联建合同》所指向的项目公司，于1996年12月26日获得批准成立。后几经转让，申请人已不再是被申请人的股东。   
    ××项目正式启动后，项目发展至1998年，由于联建的方式和条件等发生变化，各方决定签署新的联建合同以取代原来的96年《联建合同》。因项目公司 ———被申请人已经成立，便由申请人与被申请人于1998年12月31日重新签署了98年《联建合同》。98年《联建合同》主要改变了双方的联建方式和条件，但仍是侧重于联建事宜，其仅仅取代了96年《联建合同》。而关于《权益转让合同》，各方认为内容无需修改，所以未再重新签署，沿用至今。   
    2.争议的依据   
    被申请人与申请人之间争议的标的是××大厦东南角及8～12层写字楼的建筑面积权益分配事宜，是关于××大厦11万平方米以内建筑面积的权益分配事宜。申请人主张请求的依据是98年《联建合同》，但98年《联建合同》涉及权益分配的内容仅仅是超过11万平米以上的部分。本案争议涉及内容，在98年《联建合同》中未予规定，申请人的主张缺乏法律依据。关于11万平方米以内建筑面积权益分配事宜，是在约束双方权利义务的《权益转让合同》中约定的，《权益转让合同》才是真正约定双方关于建筑面积权益分配的准  确依据。这是两个内容大不相同，相互独立、各为有效的合同。作为管辖，以98年《联建合同》为依据是可以的，但实体审理应当根据合同约定的内容而定，本案涉及的争议标的，即双方权益的分配，应以《权益转让合同》为基准。  
    （二）争议面积权益分配的由来及相关问题的澄清   
    1.争议面积权益分配的由来   
    关于××大厦的权益分配，在签署正式合同之前，各方对权益的分配及概念就已有了基本共识，约定被申请人的股东××有限公司的母公司和被申请人的股东××控股有限公司分配商场部分的5.75万平米，申请人分配写字楼部分的3.45万平米，同时首层写字楼专用大堂及电梯间所占用之面积，申请人将从写字楼面积中扣除，归还予上述两公司，并为此于1996年9月28日形成会议纪要。   
    根据此精神，1996年11月12日签署《权益转让合同》时，正式明确了这一分配方案，并进一步细化了权益分配的规则，并确定最终以房地产权证标明的面积为准。   
    1997年1月25日，被申请人董事会又对写字楼大堂占用面积作了研究，同意了申请人的要求，将写字楼大堂面积增至400平米。   
    1998年重新签署98年《联建合同》时，对超出11万平米的面积分配作了约定。2000年8月30日及之后，因申请人急于转让写字楼及测绘需要，暂约定了《面积分配表》和《公摊面积分配原则》。   
    上述文件关于权益的分配，总原则是以房管局颁发的产权证为准，按照合同约定，商场部分分配给被申请人，写字楼部分分配给申请人，但写字楼占用的大堂面积，由申请人以写字楼的其他面积补偿给被申请人。   
    2.公摊的概念   
    关于双方争议的写字楼专用大堂及电梯间的面积涉及公摊，而电梯间是否属于公用，如何公摊，双方对此理解不一。被申请人认为，首先在1996年9月28日会议纪要的第2条第3款中，已清楚地记述了电梯间属于写字楼专用的性质，而非公共设施，当时各方对电  梯间是公用还是专用即已达成共识。事实上，写字楼的电梯间完全独立，与商场隔离，毫不相通，只能供写字楼使用。申请人认为该电梯间应由被申请人全部公摊是没有道理的。申请人如将写字楼专用大堂面积与电梯间全部收归己有，申请人分得的面积就是641.39平米，远超出其应分配的面积。   
    3.关于《面积分配表》、《公摊面积分配原则》等文件双方在关于《面积分配表》、《公摊面积分配原则》等协议中明确  规定，“以上面积均按施工图纸计算，实际面积以房管局测绘后取得的最终数据为准”，这些协议只是当时为解决测绘问题的临时方案。因此，在测绘前双方关于《面积分配表》、《公摊面积分配原则》等的协议不能完全作为本案争议权属分配的依据申请人的仲裁请求所依据的98年《联建合同》并没有写明其附件包括《面积分配表》、《公摊面积分配原则》等文件，而上述文件中也没有写明是98年《联建合同》的附件。故《面积分配表》、《公摊面积分配原则》等文件不是98年《联建合同》的附件，不属于申请人所  依据的合同仲裁条款提交仲裁的仲裁范围。   
    4.房地产测绘部门的测绘登记表所记载之各方名义下的面积数据不足以成为权益分配的依据。   
    房地产测绘部门出具的测绘登记表（××市房屋登记表），其测定的面积无疑是权威、准确的，但权属并不是以房地产管理部门的测绘结果为准。测绘部门关于此方面的记录，只是根据测绘申请人所提供的双方暂定的分配方案进行登记。准确地说，应该根据测量结果，按照《权益转让合同》规定核定分配双方所应得到的权益，即建筑面积，而不是以测量结果证明权属分配。  
    （三）首层东南角商场面积的归属   
    根据规划管理部门批准的最初规划设计方案××大厦的建筑面积总共为11万平方米。按照《权益转让合同》第四章第11条的规定，××大厦建成后，被申请人获得5.75万平方米的商场建筑面积，申请人获得不低于3.45万平方米的写字楼建筑面积，多出的面积归被申请人所有。地下二层、三层及屋顶的建筑面积按被申请人三分之二，申请人三分之一的比例分配。最终的面积以房屋土地管理部门出具的房产证为准。不仅《权益转让合同》如此规定，在申请人坚  持作为依据的98年《联建合同》的第4条，也有同样的规定。   
    鉴于当时是根据图纸进行暂测面积，写字楼两个专用大堂所占面积约不到400平方米，申请人认为过小，随后双方进行协商，将写字楼两个大堂面积之和增加至 400平方米，被申请人在董事会会议上作了记录确认。如不足400平方米，将××大厦首层东南角商场的部分建筑面积补给申请人，同样申请人同时也应按《权益转让合同》第11条第4款之规定，用同等的写字楼面积补偿给被申请人。最终房屋土地产管理局测绘部门测出的面积如达到或超过400平方米，则不应再以商场的部分面积向申请人补足。故被申请人认为商场东南角面积111.79平方米的建筑面积理应归被申请人所有。   
    2003年2月，房地产测绘部门测出最终结果，《权益转让合同》及董事会纪要中记载的申请人应分配的首层所占用之面积远远超出400平方米，写字楼两个专用大堂面积达到529.6平方米，商场东南角面积111.79平方米。由于作为依据的面积数据的改变，在此之前  被申请人同意以××大厦首层东南角商场的部分面积进行补足的前  提条件丧失，故××大厦首层东南角商场的部分面积无需再向申请人补足，仍应归被申请人所有。然而事实上，申请人却始终占有着前述商场部分的面积。《权益转让合同》及98年《联建合同》中均写明  商场面积归被申请人所有，因此东南角的面积，不应归申请人所有，相反应将该面积返还给被申请人。   
    （四）八层以上写字楼面积的归属   
    申请人请求确定其拥有××大厦八层以上的全部写字楼的所有权。根据《权益转让合同》及98年《联建合同》的规定，原则上八层以上写字楼的面积归申请人，这一点，被申请人并不否认，但合同中也明确了因写字楼占用一层商业大堂部分及超出3.45万平方米以  外的部分应由申请人以写字楼的相应面积予以返还，补偿给被申请人。故八层以上写字楼的面积，在最终分配后，不应全部归申请人所有。   
    根据《权益转让合同》第四章的有关约定，在总建筑面积为11万平方米的前提下，被申请人获得一层部分及二至七层5.7平方米的商场面积;申请人获得不低于 3.45万平方米的写字楼面积，多余的面积归被申请人所有;首层写字楼专用大堂所占用的面积归申请人所有;同时从上述申请人所获得的写字楼面积中划出相等的面积归被申请人所有等。   
    申请人实际上已占有首层写字楼专用大堂及部分商场面积641.39平方米，扣除应属于被申请人的111.79平方米商场面积，仍占有529.6平方米。此外，申请人应获得的写字楼面积为34l500平方米，现测绘部门实际测绘的结果显示，申请人获得的写字楼面积为  35l055.96平方米，超出《权益转让合同》约定555.96平方米。依照《权益转让合同》第11条第2、4款及98年《联建合同》第16条第5款规定，超出34500平方米部分应归被申请人所有，故申请人应将其占用的首层大堂529.6平方米和超出34l500平方米的555.96平方  米的写字楼面积归还被申请人。   
    因此，申请人主张全部写字楼面积，依据不充分。实际上，申请人不仅无权主张全部写字楼面积，反而应将上述占用写字楼专用大堂面积相同的建筑面积和多出的面积还给被申请人。  
申请人对《权益转让合同》问题发表了进一步意见:   
    被申请人不是《权益转让合同》的主体;《权益转让合同》的争议解决约定由其他仲裁机构管辖解决;《权益转让合同》涉及项目建筑面积权属分配内容，早已被最新的以被申请人为主体的98年《联建合同》及其后续文件所彻底更新和替代，因此《权益转让合同》与本  案无关。   

二、仲裁庭意见

（1）申请人和被申请人都是在中华人民共和国境内注册设立的公司。依照中华人民共和国法律的有关规定，以及双方签订的98年《联建合同》第23条的约定，本案争议应当适用中华人民共和国法律。   
    （2）关于本案争议焦点及申请人的仲裁请求。   
    当事人双方争议的焦点是申请人对联建项目首层111.79平方米房屋和八层以上写字楼房屋面积是否享有完全的所有权。   
    甲、1998年《联建合同》中与上述争议有关的双方投资的分担和权益的分配条款主要有:   
    “第三条 4.总建筑面积约为11万平方米;” 
    “第四条 甲方（被申请人，下同———仲裁庭注）保证乙方（申请人，下同———仲裁庭注）在大厦建成后获得写字楼总建筑面积不少于3.45万平方米……”   
    “第十五条 3.甲乙双方共同承担项目的建设资金。甲方承担三分之二，乙方承担三分之一。4.项目每平方米造价若不足7l077.69 元人民币，剩余资金甲方分得2/3，乙方分得1/3。”
    “第十六条 联建项目原初步设计为11万平方米，超出11万平方米的面积按以下原则分配:   
    1.以政府批准的设计图纸为准，计算出办公和商场分别超出3.45 万平方米和5.75万平方米的面积数值。
    2.将办公和商场的单方造价乘以超出面积，得出超出面积的总价值。   
    3.将总价值按1/3和2/3的比例计算出办公和商场应分别取得的价值，并折算成甲方应取得的商场面积和乙方应取得的办公面积。   
    4.双方同意商场实际增加的面积归甲方所有，办公实际增加的面积归乙方所有，地下二层、三层新增加的面积及楼顶等公共部分的权益，甲、乙方按2/3和1/3享有权益。   
    试算:   
    方法一:   
    商场增加面积×1/3×商场造价-写字楼增加面积×2/3×写字楼造价=乙方拥有商场的权益。
    3144.13×1/3×7549.536-366.2×2/3×6291.28=  6l376l329.717
    乙方拥有商场权益-乙方在一楼面积的造价=须回购的金额  
    6l376l329.717-524×7l549.536=2l420l372.853元人民币   
    方法二:  A.项目总建筑面积:116l590.54平方米，其中公共面积:21l080.21平方米。   
    办公面积:35l390.20平方米（首层524+八层至十二层34l866.20）。
    商场面积:60l120.13平方米。  
    B.办公超面积:995平方米（34l866.20-34l500+524×1.2）  
    商场超面积:2l620.13平方米（60l120.13-57l500）  
    C.单方分摊投资额:  
    商场7l549.536元人民币/平方米;办公6l291.28元人民币/平方米。  
    D.超面积部分折算成总价值:  
    7l549.536×2l620.13+6l291.28×995=26l040l589.36  
    E.分别折算成甲方和乙方应取得的面积:  
    商场26l040l589.36×2/3÷7l549.536=2299.531平方米办公26l040l589.36×1/3÷6l291.28=1379.719平方米  
    F.甲方实际取得商场面积2l620.13平方米，比应得面积多2l620.13-2l299.531=320.599平方米  
    乙方实际取得办公面积为995平方米l比应得面积少
    1l379.719-995=384.719平方米  
    G.折算成价值为:  
    320.599×7549.536=2l420l372.853元人民币  
    384.719×6291.28=2l420l372.853元人民币   
    5.如商场实际增加面积大于甲方应取得的面积，多出部分乙方可冲抵其在甲方5%股份的相应部分，也可按单方造价取得费用。如乙方写字楼部分所新增加的面积超过新增加面积的1/3，则按上述方式，由乙方用写字楼面积或用款项归还甲方。   
    6.如房产管理局实测的面积与此次计算的面积数额不等，其差额仍按上述原则计算并取得各自的权益。   
    7.办理产权证明时所需缴纳的各种交易税费和手续费用，由双方各自承担。”   
    仲裁庭注意到，被申请人主张双方争议标的是××大厦11万平方米以内建筑面积的权益分配事宜，是在1996年签订的《权益转让合同》中约定的，98年《联建合同》仅仅规定超出项目规划建筑面积部分的分配办法，这是两个内容大不相同，相互独立、各为有效的合  同。仲裁委员会对本案的管辖权可以98年《联建合同》为依据，但实际审理应当根据合同约定的内容而定，本案涉及的争议标的，应以《权益转让合同》为准。   
    申请人则认为，被申请人不是《权益转让合同》的主体;《权益转让合同》的争议解决约定由其他仲裁机构管辖解决;《权益转让合同》涉及项目建筑面积权属分配内容，早已被最新的以被申请人为主体的98年《联建合同》及其后续文件所彻底更新和替代，因此《权  益转让合同》与本案无关。   
    仲裁庭认为:   
    （1）被申请人虽然不是《权益转让合同》签约时的主体，但是被申请人的全体股东就是当时的签约人。根据96年《联建合同》第3～ 4条、《权益转让合同》第3～5条，被申请人就是96年《联建合同》所指向的项目公司。尽管有关各方没有签署变更确认书，但98  年《联建合同》中的“鉴于”条款第四点和以后的实际履行，已经确认  被申请人是《权益转让合同》中甲方的权利和义务的承继人。   
    （2）98年《联建合同》不是仅仅约定超出项目规划建筑面积部  分的建筑面积权益分配办法。例如:其第3～4条，就是约定有关项目规划面积部分的建筑面积权益的分配事宜。第16条虽然约定了超出11万平方米面积的分配方法，确定了按申请人1/3、被申请人2/3分配新增建筑面积权益的原则，明显改变了《权益转让合同》第13条中关于项目面积占有比例的约定，即被申请人股东方占60.02% ，申请人占39.98%（不是33.33%）。但同时在第16条约定的具体分配中，也将属于原11万平方米面积范围的首层大堂524平方米的面积，用以冲抵被申请人多占的新增商场面积。   
    （3）1996年《权益转让合同》是被申请人作为支持其主张，提交给仲裁庭的证据。其中有关联建项目建筑面积权益分配的约定如果与98年《联建合同》的项目建筑面积权益分配的约定有不一致之处，根据当事人后来的合意应当取代过去的约定原则，仲裁庭只能依  据98年《联建合同》的有关约定对案件进行审理。
    乙、关于申请人提供的2000年6月3日当事人双方签订的《面积分配表》和2002年4月11日双方签订的《公摊面积分配原则》，仲裁庭认为，这两份文件是依照98年《联建合同》第3～4、第15～16条的有关约定和当时实测面积的变化，分别通过图表显示、文字表  述、图纸标注等方式，对双方在联建项目中楼面建筑面积权属的分配  所作出具体约定。虽然不是98年《联建合同》的附件，但这两份文件是双方在签订98年《联建合同》之后签署的，其内容与98年《联建合同》密切相关，签署人与98年《联建合同》的签署人相同，而且  双方当事人除了签署这三份文件外，没有签署过其他与项目权益分配的有关文件。因此，仲裁庭认为，应当认定《面积分配表》和《公摊面积分配原则》是双方在履行98年《联建合同》的过程中关于项目建筑面积权益分配达成的进一步协议，是合法有效的，对双方都有约束力。   
    丙、关于申请人的第一项仲裁请求，即请求裁定申请人对××大厦首层东南角面积为111.79平方米的房屋享有完全的所有权。   
    仲裁庭注意到，在98年《联建合同》中，无论项目资金的承担、项目造价剩余资金的分配、工程延期款项的清偿义务，还是超出规划  建筑面积权益的分配，均按照申请人1/3、被申请人2/3的原则分享或分担。对此，合同第16条作出了非常具体的约定。当时测算，项目总建筑面积已增加到 116l590.54平方米，实际上商场和办公楼的面积不是按1/3和2/3的比例增长，商场的单位面积造价与写字楼的单位面积造价也不一样（商场每平方米造价7l549.536元人民币，写字楼面积造价6l291.28元人民币，商场比写字楼多1l258.256元人民币，高出20%）。但双方又约定商场实际增加面积归被申请人所有，办公实际增加的面积归申请人所有，结果必有一方实际占有的面积超过其应得的相当于1/3或2/3增加面积权益的面积，而另一方实际占有的面积也必然会少于其应得的相当于1/3或2/3增加面积权益的面积，因此双方又约定多占的一方应以相当的股权、款项或楼面面积补偿另一方。
    按照第16条的试算方法一计算:   
    申请人根据拥有对增加面积总量的价值之和的1/3应享有商场的权益为6l376l329.717元人民币，按商场单位面积造价折合商场  面积844.599平方米，扣除双方已经约定将首层商场524平方米划归申请人所有以外，申请人还拥有相当于商场面积320.599平方米，即 2l420l372.853元人民币的权益。   
    按照第16条的试算方法二计算:   
    试算结果是申请人实际取得办公楼面积为995平方米（包括已划归申请人首层商场的524平方米），比应得的少384.719平方米写字楼面积，相当于2l420l372.853元人民币的权益。   
    被申请人实际取得商场面积为2l620.13平方米（已经扣除已划归申请人的首层商场524平方米面积），比应得的2l299.531平方米多得 320.599平方米商场面积，也相当于2l420l372.853元人民币的权益。依照第16条第5款约定，被申请人还应以相当价值的股权  或款项补偿申请人。由此可见，本案争议项目首层商场的524平方米面积已在《联建合同》第16条的约定中划归申请人所有，用以冲抵被申请人多占的商场面积。   
    《面积分配表》是双方履行98年《联建合同》过程中以当时测定的项目总面积117l492.84平方米为基础达成的具体分配项目面积的协议。《面积分配表》将98年《联建合同》中约定分配给申请人项目首层的524平方米调整为500.84平方米，其具体位置在所附的经双方签字盖章的一层分区示意图中已标明，共三处。其中东南角K- L坐标线和1-3坐标线之间的112.44平方米商场建筑面积，就是申请人第一项仲裁请求中的111.79平方米面积。   
    仲裁庭注意到，被申请人主张，上述111.79平方米建筑面积属于最初规划设计方案的11万平方米总面积之内，测绘前，写字楼两个专用大堂所占面积不到 400平方米，申请人认为过小，经协商被申请人同意增加至400平方米，并以董事会纪要形式作出了确认，如不  足400平方米，在此前提下，再将项目首层东南角商场部分补偿给申请人。申请人也应按权益转让合同第11条第4款约定，用同等写字楼面积补偿给被申请人。最终房地产管理局测绘部门测出的面积如达到或超过400平方米，则不应再以商场的部分面积向申请人补足。2003年2月，房地产管理局测绘部门测出最终结果，《权益转让合同》及董事会纪要中记载的申请人应分配的首层两个写字楼专用大堂和东南角商场111.79平方米大堂面积超出400平方米，达到 641.39 平方米，扣除上述东南角商场111.79平方米，仍占有529.6平方米，因此应将这111.79平方米建筑面积返还给被申请人。   
    仲裁庭认为，《权益转让合同》和被申请人所说的董事会决议是在98年《联建合同》签署之前作出的。98年《联建合同》根据联建项目的建筑面积已由11万平方米增加到116l590.54平方米的新情况，约定申请人应分得新增加的6l590.54平方米1/3的权益和被申请人应分得6l590.54平方米2 /3的权益的原则，确定了各自应分得写字楼和商场的面积，但这和申请人与被申请人实际占有的写字楼和商场的面积不一样。申请人实际占有写字楼面积［包括一层商场的524平方米面积（含东南角111.79平方米面积）］，比其应得的写字楼面积少320.599平方米面积（权属价值2l420l372.853 元人民币）。相反，被申请人实际占有的商场面积（已减去上述一层商场524平方米面积），比其应得的面积多出320.599平方米（权属价值  2l420l372.853元人民币）。据此，被申请人不但应当依照98年《联建合同》的约定将项目首层524平方米面积（含东南角111.79平方米面积）划归申请人，还应依照98年《联建合同》第16条第5款的约定，补偿申请人相应的股权或款项或建筑面积。至于被申请人所称《权益转让合同》和董事会决议中有关联建项目权益分配的条款，如前所述，依照98年《联建合同》第32条的约定和当事人后来的合意应取代过去的约定原则，有关联建项目权益的分配事宜，凡与98年《联建合同》不一致的，应以98年《联建合同》的约定为准。 
    仲裁庭还注意到，被申请人依据其提供的2003年2月房地产测绘部门的数据，主张申请人占用的首层写字楼专用大堂和东南角商场共计641.39平方米，比 98年《联建合同》中的524平方米多出117.39平方米，比《面积分配表》中的500.84平方米多出140.55平方米。经了解，主要是《面积分配表》所附的一层分区示意图中207.45 平方米电梯间旁的一块140.55平方米公用面积计入申请人所有的首层商场面积之中。就其所在位置，计入申请人应摊的公用面积未尝不可，但是对双方都有约束力的98年《联建合同》和《面积分配表》都没有将此公用面积归入申请人方。相反，其后双方签订的《公摊面积分配原则》第5条明确约定，首层:厅内面积申请人3间，其余为被申请人所有;公摊全部为被申请人所有（申请人不公摊）。据此，仲裁庭应当尊重双方的上述书面约定，不能支持被申请人关于申请人应公摊首层电梯间旁的140.55平方米公摊面积的主张。   
    仲裁庭还注意到，98年《联建合同》第16条第5款约定，“如房产管理局实测的面积与此次计算面积数额不等，其差额仍按上述原则计算并取得各自权益”。《面积分配表》的注1约定“以上面积均按施工图计算，实际面积以房产管理局测量后取得的最终数据为准”。但申请人和被申请人都没有应仲裁庭的要求，向仲裁庭提供有效的房产管理局测量的最终数据。因此仲裁庭不能作出准确的申请人应取得的首层东南角商场面积的判断，依照98年《联建合同》第16条约定的计算方法计算，申请人拥有项目首层商场844.599平方米建筑面积的权益（除包括已经分给申请人的首层两个电梯间和东南角商场共524平方米，尚有 320.599平方米的权益），双方当事人提交的非正式的房产管理局最终预测面积与《面积分配表》所测的面积相差甚微，正式的最终测定数字应不会有很大的出入。鉴于申请人请求的东南角商场面积已经包括在98年《联建合同》第16条约定分给申请人的首层524平方米和《面积分配表》中约定归申请人所有的 500.84平方米所指代的具体位置的范围中，根据98年《联建合同》第16条特别是其中第4款、第5款、第6款的约定和《面积分配表》中的约定以及前述分析和认定，仲裁庭支持申请人的第1项仲裁请求，即其对××大厦首层东南角111.79平方米的面积享有完全的所有权。如果房产管理局最终测定的项目面积数字与现有的测量数据不一致，其差额应依照98年《联建合同》第16条第6  款的约定计算，并由双方取得各自的权益。   
    丁、关于申请人的第2项仲裁请求，即裁定申请人对××大厦八层以上写字楼的房屋建筑面积享有完全的所有权，被申请人对此部分面积无任何权益。   
    仲裁庭注意到被申请人的答辩主张（已在案情部分详述），仲裁庭认为，96年《权益转让合同》是在项目总面积为11万平方米前提下订立的，到1998年项目总面积已增至116l590.54平方米，净增 6l590.54平方米。对增加的部分，98年《联建合同》没有约定申请  人应获得的写字楼面积不得超过34l500平方米，更没有约定超出的面积应全部归被申请人所有。98年《联建合同》第16条明确约定了超出原设计的11万平方米面积的分配原则及计算方法。   
    计算结果之一是:申请人拥有商场的权益为6l376l329.717元人民币，折合商场面积为844.599平方米，减去其实际占有的首层商场面积524平方米外，还享有320.599平方米的商场权益。   
    计算结果之二是:商场实增面积2l620.13平方米，办公楼实增面积995平方米，并分别由被申请人和申请人实际占有，但计算出被申请人应分得商场的增加面积为2l299.531平方米，被申请人实际上多占有320.599平方米商场面积，其权益价值为2l420l372.853元人民币。申请人应分得写字楼增加的面积为1l379.719平方米，比其实际占有的995平方米（包括首层的524平方米商场面积）少384.719平方米，其权益价值也为 2l420l372.853元人民币，被申请人应将多占有的权益返还给申请人。   
    由此可见，双方签订98年《联建合同》时，实际情况因增加了6l590.54平方米总面积发生了很大变化，特别是在双方占有的面积上，由申请人应将写字楼面积补偿多占被申请人的首层商场面积，变成申请人占用的首层524平方米的面积计入申请人应分得的写字楼增加的面积之后，还少得384.719平方米的写字楼面积，权益价值为2l420l372.853元人民币。由于申请人没有对上述权益价值提出仲裁请求，仲裁庭在此不予进一步评论。因此，98年《联建合同》根据变化了的实际情况，对项目权益的分配作出了新的约定，代替了1996年依据变化前的事实签订的《权益转让合同》中有关上述权益分配的约定。被申请人认为申请人应以八层至十二层的555.96平方米和529.6平方米写字楼面积向其作出补偿的主张与98年《联建合同》的约定明显相悖，缺乏有效的事实和合同依据，仲裁庭不予支持，申请人享有八至十二层写字楼建筑面积所有权。   
    戍、关于仲裁费用，结合以上分析和本案实际情况，被申请人应承担80%，申请人承担20%。   

三、裁  决

仲裁庭对本案裁决如下:   
    （1）申请人对××大厦东南角面积为111.79平方米的房屋享有所有权。   
    （2）申请人对××大厦八层以上写字楼的房屋建筑面积享有所有权。被申请人对此部分面积不享有所有权。   
    （3）本案仲裁费由申请人承担20%，由被申请人承担80%。上述款项，被申请人应于本裁决作出之日起30日内向申请人支付完毕。   
    本裁决为终局裁决，自作出之日起生效。