【提要】申请人与被申请人就某开发区厂房及相关建筑用地签订租赁合同，合同有效期十年。因被申请人作为租方欠缴租金，申请人提起仲裁，仲裁庭经审理认为被申请人构成违约。本案中，因被申请人实际上已经不在租赁场所继续经营，在案件审理过程中仲裁委  员会秘书局根据经申请人最终确认的被申请人住所地，按照《仲裁规则》的规定将所有法律文书及证据有效送达，仲裁庭在被申请人缺席的情况下作出了裁决。本案中，涉及申请人能否依据开发区管理办公室与被申请人之间签订的《还款协议》要求被申请人支付所欠款项的问题。仲裁庭认为，因申请人与管理办公室签订的委托管理合同中，约定了申请人将包括被申请人厂房在内的标准厂房委托管理办公室租赁、管理并催交租金，因此，作为申请人的代理人，管理办公室与被申请人之间达成的还款协议对本案双方当事人是有效的，申请人有权依据《还款协议》向被申请人索要其拖欠的租金、费用及利息。   

【关键词】  厂房租赁 缺席审理

    中国国际经济贸易仲裁委员会（以下简称仲裁委员会）根据申请人与被申请人签订的《厂房租赁合同》和《建设用地租赁合同》中的仲裁条款，及申请人向仲裁委员会提交的仲裁申请书，受理了本案。   
    本案仲裁程序适用仲裁委员会自2005年5月1日起施行的《中国国际经济贸易仲裁委员会仲裁规则》（以下简称《仲裁规则》）的规定。由于本案争议不具有涉外因素，根据《仲裁规则》第59条的规定，本案适用《仲裁规则》第五章“国内仲裁的特别规定”。该章没有  规定的事项，适用《仲裁规则》中其他各章的有关规定。   
    仲裁委员会秘书局以特快专递方式向申请人寄送了本案仲裁通知、《仲裁规则》和仲裁员名册。同日，仲裁委员会秘书局根据申请人提供的被申请人的住所地 “×××出口加工区”以特快专递方式向被申请人寄送了本案仲裁通知、申请人的仲裁申请书及其所附证  据材料、《仲裁规则》和仲裁员名册。但上述文件被快件公司以“原址查无此公司”、“无联系电话”的原因退回。后申请人提交了“关于×××××××有限公司住所地的说明”，确认了被申请人住所地。仲裁委员会秘书局根据上述地址再次向被申请人寄送了仲裁通知等文件，但上述文件再次被退回。对此仲裁委员会秘书局及时通知了申请人并征询其意见，申请人答复秘书局称:（1）希望仲裁委员会按《仲裁规则》第68条的规定，尽快送达本案所有文件和材料，并及时组成仲裁庭，开庭审理本案。（2）申请人同意仲裁委员会在本案程序进行过程中，继续以特快专递或其他适当的方式按照申请人确认的地址向被申请人送达本案的所有文件及材料。根据《仲裁规则》第68条第2款“向一方当事人及/或其仲裁代理人发送的任何书面  通讯，如经当面递交收讯人或投递至收讯人的营业地、注册地、住所地、惯常居住地或通讯地址，或者经对方当事人合理查询不能找到上述任一地点，仲裁委员会秘书局或其分会秘书处以挂号信或能提供投递记录的其他任何手段投递给收讯人最后一个为人所知的营业地、注册地、住所地、惯常居住地或通讯地址，即应视为已经送达”的规定，仲裁委员会秘书局在本案中均以特快专递方式向被申请人住所地送达仲裁文件。   
    由于申请人向仲裁委员会提交了申请财产保全的文件，根据《仲裁法》第28条以及《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第11条的规定，仲裁委员会秘书局向××开发区人民法院转寄了申请人的财产保全申请书并附上仲裁申请书等有  关材料，请其予以裁定。××开发区人民法院随后致函仲裁委员会， 告知已对被申请人的公司财产进行了查封。   
    仲裁委员会根据《仲裁规则》规定成立以××为首席仲裁员，××和××为仲裁员的仲裁庭，审理本案。  
    2006年6月2日，仲裁庭如期在北京对本案进行了开庭审理。申请人委派仲裁代理人参加了庭审，陈述了案情，回答了仲裁庭的提问，并出示了相关证据的原件。被申请人未派人参加庭审，亦未说明理由，仲裁庭根据《仲裁规则》第34条第2款的规定，对本案进行了  缺席审理。   
    庭后，仲裁庭通过仲裁委员会秘书局向被申请人书面通知了本案庭审的基本情况，转交了申请人提交的“关于仲裁请求事项的说明”，并告知被申请人如要求再次开庭，应于2006年7月5日前提出。
    2006年6月26日，仲裁委员会秘书局向被申请人转去申请人提交的“代理词”及其附件，同时再次告知被申请人应于2006年7月5日前提出开庭审理的请求，或于收到本函后10日内发表书面意见，并一式五份提交仲裁庭。逾期，除非有必要，仲裁庭将不再接受  任何材料。  
    被申请人在规定期限内未提交再次开庭的申请，亦未提交任何书面补充材料。   
    本案现已审理终结。仲裁庭根据现有书面材料和庭审查明的事实，经合议作出本裁决。   
    现将本案案情、仲裁庭意见及裁决分述如下:   

一、案  情

    本案申请人与被申请人签订了《厂房租赁合同》及《建设用地租赁合同》，承租申请人位于×××出口加工区内的土地及地上建筑物厂房。其中厂房的建筑面积为 ×××平方米，租金为每月人民币130，700元，土地面积为×××平方米，租金为每月人民币161，954  元。租赁期限均为10年。同年11月，申请人与被申请人又按上述合同的约定达成了《关于××出口加工区投资开发有限公司物业管理合同》。该合同约定由申请人对上述合同约定的建筑物及建筑物之外的设施、绿地等进行管理，管理期限为两年，管理费用为每月人民币5，881.50元。   
    合同签订后，申请人按合同约定向被申请人提供了租赁物，但被申请人仅按合同约定支付了2003年上半年之前的租金和费用，从2003年下半年起，被申请人开始拖欠租金，经申请人多次催收，被申请人拖欠的2003年11月起至2004年6月30日止的租金及相关费  用达人民币1，111，002.96元。   
    2004年6月30日，被申请人（作为乙方）与申请人的代理人××出口加工区管理办公室（作为甲方）达成《还款协议》。协议约定: “乙方从2005年3月起逐月向甲方偿还欠款，并于2007年6月30  日前还清。若在此之前还清欠款，甲方放弃收取乙方资金利息的权  利。若乙方在2006年8月31日前仍不能还清所欠甲方全部费用，则甲方有权根据乙方每月还款额度逐月计算所欠费用资金利息。利息计算方式:从2003年 11月1日起，按中国人民银行公布的2003年流动资金贷款一年利率计算利息”。协议签订后，被申请人将所承租的土地和厂房交还给了申请人，但是仍然没有按《还款协议》的约定履行其还款义务。为此，申请人提出如下仲裁请求:   
    （1）解除申请人与被申请人之间的《建设用地租赁合同》和《厂房租赁合同》。   
    （2）被申请人支付拖欠的租金人民币1，111，002.96元及利息。   
    （3）被申请人承担本案的仲裁费用及律师费、差旅费。   
    申请人提供的主要证据材料是:   
    （1）申请人与被申请人订立的《厂房租赁合同》和《建设用地租赁合同》。
    （2）申请人与被申请人订立的《物业管理合同》。 
    （3）申请人与××出口加工区管理办公室订立的《××出口加工区（南区）标准厂房委托经营管理合同》。
    （4）申请人的代理人××出口加工区管理办公室与被申请人订立的《还款协议》。
   （5）被申请人自2002年8月至2003年7月期间向申请人支付的厂房、土地租金和物业管理费用的证据。   
    2006年6月2日本案缺席审理后，申请人对其仲裁请求中涉及的利息、律师费和差旅费等作了如下说明:   
    1.利息   
    根据申请人与被申请人达成的《还款协议》的约定:被申请人应当从2005年3月起归还所欠款项，若逾期二个月不偿还的，申请人有权要求其一次性归还，并按中国人民银行公布的2003年流动资金贷款一年期的利率标准计算利息，故申请人主张被申请人应承担的  利息应当从2003年11月1日起计算至欠款还清之日止，具体为:利息=申请标的X利率（2003年流动资金贷款一年期的利率5.31%）  X日期（2003年11月1日起至欠款还清之日止）。
    2.差旅费   
    根据《仲裁规则》的规定，“仲裁庭有权根据案件的具体情况在裁决书中裁决败诉方应当补偿胜诉方因办理案件而支出的合理费用。”故申请人主张的差旅费是指申请人从成都至北京出庭应诉而支出的机票、住宿、交通、餐饮等费用，因本案尚未最终裁决，故申请人目前无法确定最终的金额。现申请人放弃该项仲裁请求。   
    3.律师费   
    根据申请人与四川四方达律师事务所签订的《委托代理合同》约定，律师事务所实行风险代理，申请人所交的律师费按公司实际收回的债权金额的10%计算，因申请人未收回被申请人支付的任何费用，故申请人无法确定应当支付的律师费。现申请人放弃该仲裁请求。  

二、仲裁庭意见

    （一）关于本案仲裁庭的管辖范围   
    申请人与被申请人签订了《厂房租赁合同》及《建设用地租赁合同》，后申请人与被申请人又签订了《××出口加工区投资开发有限公司物业管理合同》。仲裁庭注意到，申请人依据《厂房租赁合同》和《建设用地租赁合同》中的仲裁条款提起本案仲裁，要求被申请人  偿还包括物业管理费用在内的欠款和利息。对于仲裁庭是否有权管辖申请人关于物业管理费用的请求，仲裁庭认为，《××出口加工区投资开发有限公司物业管理合同》是双方当事人根据《厂房租赁合同》第9条“物业管理”中“双方另签合同”的约定签订的，应视为《厂  房租赁合同》的一部分，也应受到《厂房租赁合同》中仲裁条款的约束，双方当事人因物业管理费用产生的争议应由本案仲裁庭管辖。因此，申请人要求被申请人偿还拖欠租金及物业管理费用的请求均  属于仲裁庭的管辖范围。   
    （二）关于本案的适用法律   
    本案双方当事人均为在中国境内设立的公司，为中国法人。解决双方之间由于《厂房租赁合同》、《建设用地租赁合同》和《物业管理合同》的履行而发生的争议，应当适用中国法律。   
    （三）关于《厂房租赁合同》、《建设用地租赁合同》和《物业管理合同》的效力   仲裁庭认为，申请人与被申请人订立的《厂房租赁合同》和《建设用地租赁合同》，以及其后订立的《物业管理合同》，是申请人与被申请人共同的真实意思表示，根据《合同法》的有关规定，上述三份  合同均为合法有效的合同，对双方当事人均有法律约束力。   
    （四）关于违约责任的认定   
    《厂房租赁合同》、《建设用地租赁合同》和《物业管理合同》签订后，申请人履行了合同项下的义务，交付了租赁物，进行了物业管  理。被申请人在合同签订后，按照合同约定部分履行了支付厂房租金、土地租金和物业管理费用的义务。但自2003年11月起，被申请  人开始拖欠租金和物业管理费用，经申请人多次催收，仍未偿还拖欠的租金及物业管理费用，其行为已构成违约。被申请人对此应承担  违约责任。   
    （五）关于申请人的仲裁请求   
    1.关于解除《建设用地租赁合同》和《厂房租赁合同》的仲裁请求  
仲裁庭注意到，根据《建设用地租赁合同》和《厂房租赁合同》的约定，申请人将厂房和建设用地租赁给被申请人的期限为十年，但在合同签订第二年起，被申请人就开始拖欠租金和物业管理费用，经申请人多次催要仍不支付。仲裁庭认为，根据《合同法》第94条和227条的规定，申请人有权解除合同。同时，由于被申请人已明确表示不再继续履行合同，且已将部分承租的厂房和土地归还申请人，《建设用地租赁合同》和《厂房租赁合同》已无继续履行的基础，因此，仲裁庭支持申请人的这一仲裁请求。   
    2.关于申请人要求被申请人支付拖欠租金人民币1，111，002.96元及利息的仲裁请求
    申请人依据《还款协议》中确认的欠款数额，即人民币1，111，002.96 元及有关利息的约定提出这一仲裁请求。
    仲裁庭认为，《还款协议》是签约双方当事人的真实意思表示，是合法有效的合同。但《还款协议》是××出口加工区管理办公室（以下简称管理办）与本案被申请人签订的，而非本案申请人与被申请人签订的。因此，申请人是否可以依据《还款协议》要求被申请人  偿还拖欠租金、物业管理费用及利息是申请人这一请求能否得到支持的关键。  
    仲裁庭注意到，为配合××出口加工区管理工作，2004年6月3日，申请人与管理办签订了《××出口加工区（南区）标准厂房委托经营管理合同》。根据该合同的约定，申请人将包括被申请人厂房在内的标准厂房委托管理办进行租赁和管理，管理办负责管理并催交租金。因此，作为申请人的代理人，管理办有权代表申请人与被申请人协商其拖欠租金及费用的事宜，被申请人对申请人与管理办之间的委托关系予以认可，与管理办进行了协商并达成《还款协议》。  
    仲裁庭认为，根据《合同法》第402条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人”的规定，申请人有权依据《还款协议》向被申请人索要其拖欠的  租金、费用及利息。   
    根据《还款协议》中“被申请人应当从2005年3月起归还所欠款项，若逾期二个月偿还欠款，申请人有权要求其一次性偿还所有费用及利息”的约定，由于被申请人超过两月未能偿还欠款，申请人有权要求被申请人一次性偿还欠款。对于《还款协议》中确认的欠款数额，即人民币1，111，002.96元，被申请人并未提出异议。因此，对于申请人要求被申请人支付拖欠的租金人民币1，111，002.96元的  仲裁请求，仲裁庭予以支持。   
    根据《还款协议》中关于“利息计算方式:从2003年11月1日起，按中国人民银行公布的2003年流动资金贷款一年期的利率标准计算利息”的约定，被申请人应向申请人支付利息。申请人向仲裁  庭提供了利息计算的标准，具体为:利息=人民币1，111，002.96元X利率（2003年流动资金贷款一年期的利率5.31%）X日期（2003年 11月1日起至欠款还清之日止）。仲裁庭认为，申请人计算利息的标准符合合同约定，因此，对于申请人要求被申请人支付拖欠的租  金人民币1，111，002.96元的利息的仲裁请求，仲裁庭亦予以支持。   
    3.关于申请人的律师费和差旅费   
    由于申请人在本案仲裁程序进行过程中，明确表示放弃律师费和差旅费请求，因此，仲裁庭不再审理申请人的这两项仲裁请求。   
    4.关于仲裁费的支付   
    鉴于仲裁庭全部支持了本案申请人的仲裁请求，因此本案仲裁  费应当由被申请人承担。 

三、裁  决

    根据上述分析，仲裁庭对本案裁决如下:   
    （1）解除申请人与被申请人之间订立的《建设用地租赁合同》和《厂房租赁合同》。
    （2）被申请人向申请人支付拖欠的租金人民币1，111，002.96  元及其利息。利息自2003年11月1日起算至欠款还清之日，利率按2003年流动资金贷款一年期的利率5.31%计算。   
    （3）本案仲裁费为人民币53，160元，全部由被申请人承担。该笔费用已与申请人预缴的等额仲裁预付金冲抵，被申请人向申请人偿付其垫付的仲裁费人民币53，160元。   
    上述应付款项应在本裁决作出之日起45天内履行完毕，逾期履行按照日2.1‖加计利息。   
    本裁决为终局裁决，自作出之日起生效。